Совместный ЖКХ-проект газеты «Опорный край» и партпроекта «Школа грамотного потребителя»: как управлять своим домом грамотно

В 2017 году в жилищное законодательство России было внесено 140 изменений. Большинство горожан не успевают ориентироваться в этих новшествах. Поэтому совместно с партпроектом «Школа грамотного потребителя» мы начинаем серию просветительских публикаций о ЖКХ.

Вести рубрику будет председатель регионального общественного совета партпроекта Галина Ивановна Хорошавина.

Кстати, Галина Ивановна ведет рубрику «ЖКХ» в программе ОТВ «События. Итоги дня», она выходит в эфир по средам, в 19:50.

Первая тема – деятельность советов многоквартирных домов. Почему важно создать совет и выбрать председателя? Какими полномочиями они обладают? Что нужно для их эффективной работы?

Для ответов на эти и другие вопросы Галина Ивановна пригласила в редакцию газеты эксперта – начальника отдела нормативно-правового обеспечения Управления ЖКХ Администрации г. Екатеринбурга, сторонника «Единой России» Алексея Сергеевича Гаева.

Г. И. Хорошавина: Многоквартирный дом – это огромная коммунальная квартира, только вместо общей кухни и ванной здесь - общедомовые системы: электросети, холодная и горячая вода, канализация.

Согласно Жилищному кодексу, все общие вопросы должны решать мы – собственники жилья. Ни государство, ни какая-либо организация за нас этого не сделает. В доме должен быть хозяин! Поэтому важно избрать совет дома и председателя совета, которые, представляя интересы жильцов, будут координировать решение всех многочисленных проблем многоквартирного дома.

По закону, совет дома избирается на два года. Но если у жильцов нет нареканий к его работе, необязательно избирать его каждый раз заново. Недавно вышли поправки в Жилищный кодекс, согласно которым полномочия членов и председателя совета могут пролонгироваться на два года.

Но у меня вопрос: это происходит автоматически или это требуется как-то зафиксировать в управляющей организации?

А. С. Гаев: Это происходит автоматически. Основание – часть 10 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. Эта норма предполагает, что полномочия ранее действующего совета продлевается. На практике собственники редко проводят собрание по выбору членов совета. Если к их работе нет претензий, то они работают неограниченное время. Теперь эта норма узаконена. Но в управляющей компании должен храниться протокол об избрании этого совета, и в любое время любой собственник жилья может запросить его копию.

Полномочий у совета дома довольно много, они подробно прописаны в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. Суть в том, что совет дома – это связующее звено между собственниками и управляющей компанией. Члены совета готовят различные предложения по управлению домом и общедомовой территорией для обсуждения на общедомовом собрании, проверяют качество работы управляющей компании и т.д.

Согласно Жилищному кодексу, основной орган управления в многоквартирном доме - это общее собрание собственников. Жильцы могут решить все вопросы на общем собрании, включая вопросы, которые относятся к компетенции совета дома. Важный момент - на общем собрании можно передать совету дома полномочия решать вопросы по проведению текущего ремонта дома, не созывая по каждому поводу собрание. Необходимо чтобы за это проголосовали две трети собственников жилья.

Г. И. Хорошавина: В свое время я добивалась того чтобы эта норма была узаконена, дошла с этим предложением до заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Андрея Владимировича Чибиса! Потому что неудобно по каждому мелкому поводу созывать общее собрание. Представьте: нужно за 10 дней оповестить о нем всех жильцов, собрать необходимо более половины собственников, иначе собрание нелегитимно. А вопрос пустяковый: всего-то нужно, например, кронировать деревья у дома!

Самые значимые проблемы, которые пришлось решать в свое время нашему совету дома, - это проверять качество проведения капитального ремонта. Также совет нашего дома курирует текущие вопросы типа косметического ремонта подъезда и т.д.. А раньше, чтобы, например, получить разрешение срубить сломанное дерево, я как старшая по дому должна была каждый раз созывать собрание. Теперь этого можно не делать, если наделить совет полномочиями.

А. С. Гаев: В работе совета дома – множество нюансов, эта тема неисчерпаема. Поэтому в Екатеринбурге есть школа председателей советов многоквартирных домов, в ее рамках наше Управление регулярно организует занятия.

Г. И. Хорошавина: Я и сама там обучалась, получила сертификат. Партпроект «Школа грамотного потребителя» тоже постоянно проводит обучение для председателей советов многоквартирных домов, старших по дому. На сайте партпроекта - масса полезной информации. Без постоянного обучения и самообучения не обойтись: коммунальное законодательство очень сложное и меняется стремительно.

А. С. Гаев: Важно отдельно рассказать про реестр собственников помещений в многоквартирном доме. С 11 января 2018 года все управляющие организации обязаны вести такой реестр. В нем содержатся сведения обо всех собственниках и о площадях занимаемых помещений. Сведения из этого реестра управляющая компания обязана предоставить по требованию любого собственника, если ему необходимо провести собрание жильцов дома.

Г. И. Хорошавина: Объясню, почему еще этот реестр важен. В моем доме – 100 квартир. Когда я стала старшей по дому и готовилась провести первое собрание, оказалось, что в 17 квартирах жили уже не те люди, сведениями о которых располагала управляющая организация. Кто-то выехал, кто-то умер, кто-то продал квартиру. А управляющая компания продолжала предъявлять квитанции на старые фамилии. Выявился даже такой факт: ветеран войны умер восемь или девять лет назад, а его родственники продолжали вносить квартплату под его именем, пользуясь льготами. Теперь такая неразбериха должна быть исключена. Подробнее о реестре можно прочитать в части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.

А. С. Гаев: Что еще важно знать членам совета дома и всем инициаторам общих собраний? С января 2018 года вступил в силу закон (№ 485-ФЗ), который обязывает управляющие компании передавать подлинники протоколов решений общего собрания многоквартирного дома в департамент государственного жилищного строительного надзора. Эта норма введена чтобы защититься от подделок решений общего собрания жильцов: между управляющими компаниями идут постоянные войны, жильцы из разных подъездов могут собирать свои собрания и принимать противоречащие друг другу решения. Это недопустимо, потому что протокол решения общего собрания – это официальный документ, в котором закреплены все права и обязанности сторон. За подделку протокола наступает уголовная ответственность согласно статье 327 УК РФ.

Г. И. Хорошавина: При этом копии протоколов решений общедомового собрания должны храниться в управляющей компании неограниченное время. При необходимости их можно запросить и перепроверить. Мы стали собственниками своих квартир – но не стали хозяевами. Важно управлять домом строго по букве закона.

Чтобы разобраться в основах жилищного законодательства, мне в свое время потребовалось несколько лет кропотливой работы. Радует, что труд председателя общественного совета теперь может быть оплачен. Собственники жилья могут на общем собрании принять решение оплачивать работу членов или председателя совета дома. Эти средства можно выделять, скажем, из доходов от аренды общедомового имущества. Например, мы сдаем коммерческой фирме в аренду подвал.

Старшие по дому – это, как правило, очень компетентные, активные люди. Представьте: человек в 55, 60 или 60 с небольшим лет вышел на пенсию. У него еще море энергии. Он готов работать в совете дома, и закон дает возможность платить ему за это деньги. Человек занимается сложной, общественно полезной деятельностью, а не идет, условно говоря, мыть полы или искать другую работу. Роль председателя совета дома не так уж и проста. Но такой человек очень нужен дому. Образно его можно сравнить с генералом, который ведет в атаку дивизию, в нашем случае – защищает права жильцов, помогает им контролировать управляющую компанию и следить за качеством получаемых услуг.

Резюме

1. Основной орган управления в многоквартирном доме – общее собрание собственников. Созвать и провести внеочередное собрание может любой собственник. Основание: статьи 44, 45 Жилищного кодекса РФ.

2. Совет многоквартирного дома переизбирается на общем собрании собственников помещений каждые два года, если не установлен иной срок. Если решение о переизбрании не было принято, полномочия совета продлеваются на тот же срок автоматически. Основание: ч.10 ст.161.1 ЖК РФ. Полномочия совета многоквартирного дома прописаны в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

3. Работа членов и председателей совета многоквартирного дома может оплачиваться – на усмотрение собственников, по решению общего собрания.

4. Управляющая организация обязана вести реестр собственников многоквартирного дома и предоставить их в течение пяти дней по требованию любого собственника данного дома, если ему нужно созвать общее собрание жильцов. Согласие собственников на передачу персональных данных в этом случае не требуется. Основание: ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

5. Управляющая организация обязана в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания собственников о выборе управляющей организации направить подлинники этих документов в орган государственного жилищного надзора. Основание: ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ. За подделку протоколов грозит уголовная ответственность.

Подготовила Дарья Кезина

Прочитать, пролистать, посмотреть свежий номер в электронном виде можно здесь 

Архив газеты «Опорный край» смотрите на нашем сайте здесь